La decisión de comprar una casa
Para encontrar la casa que le conviene
Cuánto puede pagar por una casa
La base para comprar una casa es saber cómo administrar su dinero. Usted necesita repasar si está listo financieramente para comprar una casa y si sabe cuánto puede pedir prestado para seguir cumpliendo con sus otros gastos del hogar.
Para saber si está listo financieramente
Si ya completó el módulo “Administración bien su dinero” que es parte de este programa, es muy probable que haya llenado muchas de las hojas de trabajo necesarias para determinar si está listo económicamente para ser dueño de casa. Si no lo ha hecho, llene las siguientes hojas de trabajo:
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Estas hojas le ayudarán a responder las nueve preguntas a continuación para saber si está listo para ser dueño de casa.
- ¿Cuento con una fuente regular de ingresos?
- ¿He estado trabajando de manera regular durante dos o tres años? Si es dueño de su propio negocio, ¿tiene sus declaraciones de impuestos para verificar sus ingresos?
- ¿Puedo contar con mis ingresos regularmente? Si recibe dinero para el sustento de sus hijos, una pensión alimenticia, una anualidad u otros ingresos, ¿tiene recibos de los últimos doce meses para poder documentar su fiabilidad?
- ¿Tengo un historial de crédito? Esto se refiere a si alguna vez ha obtenido un préstamo para cualquier fin. Si no ha revisado su reporte o reportes de crédito hace algún tiempo, este es un buen momento para hacerlo.
- ¿Tengo un buen historial de pago? Pagar a tiempo sus cuentas de servicios, renta y otras cuentas sirve para establecer una alternativa a un historial de crédito si no ha obtenido un préstamo anteriormente.
- ¿Puedo pagar mis cuentas y otras deudas puntualmente y me queda dinero a fin de mes que puedo ahorrar?
- ¿Puedo hacer el pago mensual de la hipoteca y además contar con dinero para gastos de impuestos, segur, mantenimiento y reparaciones?
- ¿Tengo ahorros para cubrir los costos del cierre? Los costos de cierre son la cantidad que tiene que pagar durante el proceso de compra de una casa. Pueden incluir, sin estar limitados al avalúo o tasación, el proceso relacionado con el título de propiedad y las cuotas de inspección.
- ¿Tengo ahorros para el pago inicial de la casa? El pago o cuota inicial es la parte del precio de una casa que le comprador paga en efectivo. Entre más dinero puedo dar de pago inicial, menos tendrá que obtener prestado.
Los prestamistas prefieren que usted tenga 20 por ciento del valor de la casa para el pago inicial. Por ejemplo, 20 por ciento de una hipoteca de $50,000 equivale a $10,000. Sin embargo, hay muchos programas especiales de préstamos que piden un pago menor o ningún pago, inclusive para los compradores que adquieren una casa por primera vez. Muchas personas inician el proceso de compra de su primera casa gracias a uno de estos programas o a través de uno que ofrezcan organizaciones comunitarias locales. Los programas de préstamos del gobierno usualmente son para individuos y familias con bajos ingresos. Aun si usted es elegible para un pago inicial reducido o no tiene que hacer un pago inicial, necesitará tener dinero ahorrado para gastos inesperados.
Si da un pago inicial de menos del 20 por ciento, generalmente tendrá que comprar un Seguro Hipotecario Particular (Private Mortgage Insurance, PMI) o participar en un programa de hipoteca gubernamental. El seguro de la hipoteca protege sólo al prestamista (no al comprador) si usted no hace los pagos de su hipoteca. Este seguro representa un costo adicional a la hipoteca.
Si respondió afirmativamente a las preguntas anteriores, probablemente este listo para comprar una casa. Si respondió “no” a algunas de estas preguntas, dedíquese a mejorar sus conocimientos y habilidades de administración de su dinero o busque clases educativas para compradores de casa en su localidad. Estas clases son una buena fuente de información y lo ayudarán a prepararse para ser dueño de casa.
¿Cuánto dinero puede pedir prestado? Usted puede calcularlo
Usted puede calcular la cuantía de la hipoteca que está a su alcance. Este cálculo le dará una idea aproximada del rango de precios de casas que están al alcance de su bolsillo.
Primer paso: Para tener una idea del pago máximo de hipoteca que usted puede pagar, use esta regla básica: su pago mensual de la hipoteca, conocido como PITI, por sus siglas en inglés (y el cual incluye el capital principal, los impuestos y el seguro) no debe ser de más de alrededor del 28 por ciento de su ingreso bruto mensual. Recuerde que su ingreso bruto mensual son los ingresos que recibe antes de que le deduzcan los impuestos y hagan otras deducciones a su cheque de nómina.
| Pago máximo de hipoteca | ||||
| Ingresos bruto mensuales: | $3,800.00 | |||
| X .28 | ||||
| Pago máximo de hipoteca: | $1,064.00 | |||
Si se siente cómodo usando una computadora, puede encontrar en Internet calculadoras para determinar la cantidad de hipoteca que puede costear, tales como en el sitio de Ginnie Mae (Ginnie Mae es el nombre que usa la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno). La calculadora le permite indicar o teclear sus datos financieros y probar varias opciones como tasas de interés. Las tasas de interés de la hipoteca impactan el valor de la hipoteca que puede costear. Entre más baja sea la tasa de interés, tendrá al alcance de su bolsillo una hipoteca de más valor. Estas calculadoras sencillas le permitirán ver cómo las tasas de interés actuales afectarán el pago de la hipoteca. Damos la dirección del sitio electrónico de la calculadora de Ginnie Mae, Your Path to Homeownership (Su camino a ser dueño de casa) al final de este módulo.
Segundo paso: La cantidad de deudas que tenga afecta su capacidad de comprar una casa. Los prestamistas no quieren que los prestatarios gasten más de alrededor del 36 por ciento de su ingreso bruto mensual para pagar sus deudas. Esto incluye el pago de la hipoteca y todos los otros pagos de deudas como tarjetas de crédito y préstamos.
| Total máximo de deudas | ||||
| Ingreso bruto mensual: | $3,800.00 | |||
| X .36 | ||||
| Total máximo de deudas: | $1,368.00 | |||
Tercer paso: Si su ingreso mensual es de $3,800, usted puede permitirse gastar $1,368 como el total máximo de deudas, inclusive un pago de hipoteca de $1,064. Esto significa que todos los otos pagos de deudas (tarjetas de crédito, pagos de préstamos de autos y personales) no pueden excederse de $304 al mes.
| Cantidad máxima de deudas (36%) | ||||
| Cantidad máxima de la hipoteca | $1,064.00 | |||
| Pago mínimo de la tarjeta de crédito | 204.00 | |||
| Pago del préstamo personal | 100.00 | |||
| Cantidad máxima de deudas (36%) | $1,368.00 | |||
Si no está seguro respecto a sus otras obligaciones crediticias, use la Hoja de Trabajo ¿Cuánto Debo? para calcular sus deudas mensuales.
Cuánto puede obtener prestado: la determinación previa de su capacidad crediticia
Cuando esté listo económicamente, es probable que quiera tener una mejor idea de cuánto puede pedir prestando consultando a uno o más prestamistas de hipotecas. Una manera de hacerlo es sometiéndose a una determinación previa de su elegibilidad para obtener un préstamo. No requiere que usted se comprometa a obtener un préstamo del prestamista ni que éste tenga que otorgarle el préstamo.
El proceso de determinación previa de sus capacidad crediticia es una manera informal en que una institución financiera puede indicarle la suma que puede pedir prestada para financiar o refinanciar una casa. Es importante saber que lo que la institución financiera hace es tomar una decisión provisional basada en información que todavía no ha sido verificada. Sólo es un cálculo y puede haber cambios. Usted puede iniciar el proceso de determinación previa para obtener un préstamo al darle al prestamista algunos datos básicos por teléfono o a través de la Internet:
- Empleo
- Ingresos
- Información sobre la cuota inicial y
- Deudas a pagar
Cuánto puede obtener prestado: la aprobación inicial
El siguiente paso es obtener la aprobación inicial, lo cual requiere que gaste dinero para varias solicitudes y cuotas. Con la aprobación inicial el prestamista se compromete a prestarle dinero; este tipo de aprobación se usa cuando usted todavía no ha encontrado la casa que quiere comprar.
Para obtener una aprobación inicial necesitará juntar documentos financieros y llenar una solicitud. Si ha completado el módulo “Administración bien su dinero,” ya tendrá organizada la mayor parte de la información. Le será fácil recabarla y llenar la solicitud de préstamo. El prestamista le dirá lo que deberá presentar o enviar, pero usualmente incluye:
- Los recibos de pago o de la nómina de los tres últimos meses
- Los formularios W-2 de los dos últimos años
- Declaraciones de impuestos de los dos últimos años
- Información sobre sus bienes y deudas a largo plazo
- Estados de cuentas recientes
- Prueba de otros ingresos adicionales
El prestamista no se comprometerá a darle un préstamo hasta que la información que usted dio haya sido verificada y quizás le pidan más información o pormenores. Se usa el mismo proceso si usted ya encontró la casa que quiere comprar y desea obtener una hipoteca. Cubrimos esta información en el módulo “La compra de una casa.”
El proceso de aprobación inicial le deja saber a usted la cantidad máxima que puede pedir prestada y al vendedor que usted ha sido aprobada para comprar la casa. La aprobación inicial depende de varios factores: si satisface los requisitos del título de propiedad, el avalúo y las inspecciones según lo determine el prestamista durante el proceso de aprobación inicial.
Usted pagará al prestamista la suma que le preste en pagos mensuales de hipoteca. Este es sólo uno de los costos involucrados en la compra de una casa.
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